O Governo do Distrito Federal (GDF) aprovou a Lei Complementar nº 1.027/2023, que dispõe sobre parcelamento do solo urbano no DF, foi regulamentada pelo Decreto nº 46.143, assinado pelo governador Ibaneis Rocha e publicado no Diário Oficial do Distrito Federal (DODF) desta terça-feira (20). A Lei tem o objetivo de reforçar a política habitacional, ampliando a oferta de moradias de interesse social para reduzir as ocupações irregulares.
Elaborado pela Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação (Seduh-DF), o decreto consolida as regras da lei e permite a aplicação dos procedimentos nela previstos. Com isso, atende uma das medidas mais importantes previstas pela legislação, voltada à população de baixa renda, porque aumenta as possibilidades de criação de mais lotes para construir habitações de interesse social no Distrito Federal.
O decreto estabelece que, em parcelamentos privados destinados a essas habitações, haja uma oferta de mais de 50% de unidades residenciais para interesse social. Assim, a construção dessas moradias pode ser ampliada em áreas privadas, observados os critérios de faixa e renda mensal dos beneficiários dos programas habitacionais.
Além disso, as regras incentivam a participação do setor privado no desenvolvimento desses processos de parcelamento, simplificando o processo. Isso porque a regulamentação reduz pela metade os prazos de análise previstos para parcelamentos de interesse social, a depender do processo.
“A regulamentação traz mais celeridade na aprovação de novos parcelamentos, ampliando a oferta de lotes regulares e moradias em áreas que já nascem planejadas. Ao mesmo tempo em que contribui para prevenir a instalação e expansão de núcleos urbanos informais”, afirmou o secretário de Desenvolvimento Urbano e Habitação, Marcelo Vaz.
Com essas medidas, a expectativa é que a iniciativa privada colabore para o fornecimento tanto de lotes mais baratos quanto mais apartamentos para a população de baixa renda, o que auxiliará na meta do GDF de entregar cerca de 80 mil unidades habitacionais.
A norma também consolida as regras para a criação de novos parcelamentos, condomínios de lotes, desdobros, remembramentos, reparcelamentos, ajustes em projetos urbanísticos registrados e na transição para os parcelamentos com aprovação em andamento. O objetivo é manter o desenvolvimento urbano do território compatível com o planejamento urbano local, prevendo requisitos, vedações, sanções e as competências dos órgãos envolvidos.
Basicamente, detalha o passo a passo de como conduzir os processos, porque regulamenta todas as etapas da aprovação de um projeto urbanístico, incluindo, desde a apresentação da documentação técnica ao licenciamento urbanístico, o registro cartorial, a fiscalização e as sanções.
Inovações
O decreto regulamenta também algumas inovações introduzidas pela Lei Complementar nº 1.027/2023. Uma delas é o reparcelamento do solo. Essa modalidade consiste na reformulação de áreas previamente parceladas e registradas no cartório, prevendo ajustes de sistema viário, em áreas públicas e unidades imobiliárias, com a Seduh fazendo a análise do projeto urbanístico de reparcelamento.
“Do ponto de vista urbanístico, consideramos um avanço, por trazer a possibilidade de requalificar áreas urbanas onde se observa a ocorrência de terrenos subaproveitados, sistemas de mobilidade urbana obsoletos ou insuficientes, áreas degradadas por mau uso do solo, incompatibilidade de usos, insuficiência de equipamentos públicos e espaços livres de uso público, entre outros fatores que desqualificam o ambiente urbano”, informou a subsecretária de Parcelamento e Regularização Fundiária da Seduh, Tereza Lodder.
Outra novidade é prever a regulamentação dos condomínios de lotes. Diferente dos loteamentos de acesso controlado e fechado, os condomínios são formados por um lote único privado oriundo de um parcelamento novo registrado em cartório, subdividido para criar unidades autônomas e áreas de uso comum.
“Esse é o condomínio de fato e de direito, previsto no Código Civil e, agora, na nossa legislação”, pontuou Lodder. “Agora estamos regulamentando o procedimento para que o interessado constitua o condomínio, com o passo a passo claro dos procedimentos e obrigações”, ressaltou.
Como previsto na Lei nº 1.027/2023, para ser criado um parcelamento do solo, a área – que pode ser pública ou privada – deve estar em conformidade com o Plano Diretor de Ordenamento Territorial (PDOT) vigente. O parcelamento do solo também define as modalidades de parcelamento, que podem ser loteamento ou desmembramento.
Uma das novidades foi a criação da licença urbanística, que é uma figura nova na legislação do DF. Diferente do que ocorre atualmente, em que os interessados precisam levar diversos documentos ao cartório comprovando que o projeto de parcelamento foi aprovado, a licença urbanística demonstra que todas as etapas referentes à aprovação foram cumpridas. É necessário que o proprietário leve apenas esse documento para o cartório para registro do parcelamento, simplificando os procedimentos.
Outro ponto importante é a definição clara do procedimento de licenciamento de infraestrutura essencial em novos parcelamentos do solo, definindo fluxos claros e o papel de cada entidade no processo, inclusive dos responsáveis técnicos.
